Ce qui change avec la réforme LMNP 2025
La loi de finances pour 2025 a introduit une modification majeure pour les loueurs meublés non professionnels : les amortissements admis en déduction des revenus BIC sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente (art. 150 VB II du CGI).
📌 Principe de la réforme
Avant 2025, le LMNP bénéficiait d’un double avantage : amortir le bien pour réduire ses revenus imposables et vendre au régime des plus-values particulières (avec abattements). La réforme met fin à ce double avantage en diminuant le prix d’acquisition corrigé du montant des amortissements déduits, ce qui augmente la plus-value brute imposable.
Exemple concret : l’impact chiffré
Prenons un appartement acheté 200 000 € il y a 10 ans, vendu 300 000 €, avec 15 000 € de frais de notaire (forfait 7,5%) et 40 000 € d’amortissements cumulés déduits sur 10 ans.
| Élément | Avant réforme | Après réforme 2025 |
|---|
| Prix de vente corrigé | 300 000 € | 300 000 € |
| Prix d'achat corrigé | 215 000 € | 175 000 € (−40K amort.) |
| Plus-value brute | 85 000 € | 125 000 € |
| Abattement IR (10 ans = 30%) | 25 500 € | 37 500 € |
| Abattement PS (10 ans = 8,25%) | 7 012 € | 10 312 € |
| Impôt sur le revenu (19%) | 11 305 € | 16 625 € |
| Prélèvements sociaux (17,2%) | 13 407 € | 19 712 € |
| Total impôt | 24 712 € | 36 337 € |
⚠️ Surcoût fiscal dans cet exemple : +11 625 € d’impôt supplémentaire dû à la réintégration des 40 000 € d’amortissements, soit un impact de 29% de la plus-value additionnelle.
Comment réduire l’impact de la réforme ?
⏳Attendre l’exonération IR (22 ans)
Plus la durée de détention est longue, plus les abattements réduisent la plus-value imposable. À 22 ans de détention, vous êtes totalement exonéré d’IR (19%), et à 30 ans, exonéré aussi des prélèvements sociaux (17,2%) — y compris sur la partie liée aux amortissements réintégrés.
🔧Maximiser les charges déductibles à la vente
Les frais d’agence à votre charge, les diagnostics obligatoires, la mainlevée d’hypothèque et les travaux de remise en état réalisés par des entreprises réduisent le prix de vente corrigé ou augmentent le prix d’acquisition corrigé, diminuant ainsi la plus-value brute.
👥Vente en indivision pour éviter la surtaxe
Si votre plus-value nette dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive s’applique. En cas de bien détenu en indivision, le seuil de 50 000 € s’apprécie par quote-part. Vendre à deux peut permettre d’éviter cette surtaxe additionnelle.
📋Vérifier votre statut LMP
Si vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an et sont supérieures à vos autres revenus professionnels, vous êtes LMP (Loueur Meublé Professionnel). Ce régime offre des exonérations totales après 5 ans d’activité si les recettes sont < 90 000 € (art. 151 septies CGI). Consultez un expert-comptable pour évaluer cette option.
LMNP vs LMP : quelle différence pour la plus-value ?
LMNP
- Recettes < 23 000 € OU < revenus professionnels
- Plus-value : régime des particuliers
- IR 19% + PS 17,2%
- Abattements pour durée de détention
- Réintégration des amortissements depuis 2025
- Surtaxe si PV nette > 50 000 €
LMP
- Recettes > 23 000 € ET > revenus professionnels
- Plus-value : régime des professionnels
- Exonération totale si recettes < 90K€ après 5 ans
- Exonération partielle si recettes 90K€ - 126K€
- Pas de réintégration des amortissements (art. 151 septies)
- Imposition sur les plus-values à court terme = revenus