🏠Résidence principale — exonération totale
Totale — IR + PSArt. 150 U II 1° CGI C'est l'exonération la plus puissante : la vente de votre résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, sans aucune limite de montant.
✅ Conditions
- →Le bien doit être votre résidence habituelle et effective au jour de la cession.
- →Si vous avez déjà quitté le logement, un délai raisonnable est admis par l'administration (jusqu'à 1 an, parfois plus selon les circonstances), à condition que le bien soit activement mis en vente.
- →Le bien ne doit pas avoir été loué entre votre départ et la vente.
- →Applicable à la résidence principale et à ses dépendances immédiates (garage, cave, parking) vendues simultanément.
📊 Exemple : Vous achetez votre appartement 200 000 € en 2010 et le vendez 350 000 € en 2026. Plus-value brute : 150 000 €. Impôt dû : 0 € (exonération totale résidence principale).
⚠️ Pièges courants avec l'exonération RP
- •Résidence secondaire déguisée : si vous déclarez un bien comme RP mais n'y vivez pas réellement, le fisc peut requalifier et appliquer la PV + pénalités de 40% à 80%.
- •Logement vacant depuis longtemps : au-delà d'un délai raisonnable (~1 an), l'exonération est perdue. Ne tardez pas à mettre en vente.
- •Séparation/divorce : le conjoint qui quitte le logement perd l'exonération RP sur sa quote-part s'il ne vit plus dans le bien au jour de la cession. Le conjoint restant en conserve le bénéfice.
- •Terrain détaché : la vente d'une partie du jardin n'est PAS couverte par l'exonération RP, sauf vente simultanée avec la maison.
📅Durée de détention — exonération progressive
Progressive dès 6 ansArt. 150 VC CGI Plus vous détenez un bien longtemps, moins vous payez de plus-value. Les abattements commencent dès la 6e année de détention et aboutissent à une exonération totale.
✅ Conditions
- →IR (19%) : abattement de 6%/an de la 6e à la 21e année, puis 4% la 22e → exonération totale après 22 ans.
- →Prélèvements sociaux (17,2%) : abattement de 1,65%/an de la 6e à la 21e, 1,60% la 22e, puis 9%/an de la 23e à la 30e → exonération totale après 30 ans.
- →La durée de détention court depuis la date de l'acte authentique d'achat (ou la date du décès / de l'acte de donation pour un bien hérité ou reçu en don).
- →Aucune démarche à effectuer : le notaire applique automatiquement les abattements.
📊 Exemple : Vous revendez un appartement locatif après 25 ans de détention. Vous êtes totalement exonéré d'IR. Pour les PS, l'abattement est de 1,65% × 16 ans + 1,60% + 9% × 3 ans = 54,80%. Vous ne payez des PS que sur 45,2% de la plus-value.
Consultez le tableau détaillé des abattements année par année →🔑Première cession — réemploi dans la résidence principale
Totale* si réemploi totalArt. 150 U II 1° bis CGI Si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale et que vous vendez un autre bien, vous pouvez être exonéré à condition de réinvestir le produit de la vente dans l'achat de votre RP.
✅ Conditions
- →Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la cession.
- →Vous devez réemployer tout ou partie du prix de cession dans l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à votre résidence principale.
- →Le réemploi doit intervenir dans les 24 mois suivant la cession (ou la précéder si la RP est achetée avant la vente).
- →Si le réemploi est total : exonération totale. Si le réemploi est partiel : l'exonération est proportionnelle au montant réemployé.
📊 Exemple : Vous êtes locataire depuis 5 ans et vendez un studio locatif 150 000 €. Vous achetez votre résidence principale 250 000 € dans les 24 mois. Vous réemployez 100% du prix de vente → exonération totale de la plus-value sur le studio.
💡 Saviez-vous ? L'exonération primo-accédant ne s'applique pas à la cession de parts de SCPI. Elle concerne uniquement les biens immobiliers détenus en direct ou les parts de sociétés non cotées (type SCI). Si vous vendez des parts de SCPI pour acheter votre RP, la PV sur les parts reste imposable.
Simulez la plus-value sur votre bien locatif →💶Cession d'un bien inférieur à 15 000 €
Totale — IR + PSArt. 150 U II 6° CGI Lorsque le prix de cession d'un bien est inférieur ou égal à 15 000 €, la plus-value est totalement exonérée. Cette règle concerne surtout les petites surfaces ou les parts d'indivision.
✅ Conditions
- →Le prix de vente ne doit pas dépasser 15 000 €.
- →Le seuil s'apprécie par bien vendu, pas par vendeur.
- →En cas d'indivision ou de démembrement, le seuil s'apprécie sur la quote-part revenant à chaque vendeur (non sur le prix global).
- →Concerne principalement les caves, parkings, garages, petits terrains et parts indivises de faible valeur.
📊 Exemple : Vous vendez votre part dans une cave indivise héritée pour 8 000 €. La plus-value est totalement exonérée, même si la quote-part achetée par l'autre héritier dépasse 15 000 €.
👴Retraités et invalides — exonération sous conditions de revenus
Totale — IR + PSArt. 150 U III CGI Les personnes titulaires d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité et dont les revenus sont modestes bénéficient d'une exonération totale.
✅ Conditions
- →Être titulaire d'une pension de vieillesse OU d'une carte d'invalidité d'au moins 80%.
- →Avoir un revenu fiscal de référence (RFR) de l'avant-dernière année (N-2) inférieur au seuil légal : environ 11 885 € pour une part (majoré selon le nombre de parts), revalorisé chaque année.
- →Ne pas être assujetti à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) au titre de l'une des deux dernières années précédant la cession.
- →L'exonération s'applique à tout type de bien (pas seulement la résidence principale).
📊 Exemple : Vous êtes retraité avec un RFR N-2 de 10 500 € (1 part). Vous n'êtes pas soumis à l'IFI. Vous vendez une résidence secondaire avec une plus-value de 40 000 €. Impôt dû : 0 € (exonération totale).
📋 Seuils de RFR pour l'exonération retraité/invalide (revenus 2024)
Ces seuils sont revalorisés chaque année. Vérifiez votre RFR sur votre dernier avis d'imposition (page 1, cadre « Vos références »).
🏗️Expropriation pour utilité publique — avec réemploi
Totale si réemploiArt. 150 U II 4° CGI En cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, la plus-value sur l'indemnité perçue est exonérée, à condition de réinvestir cette indemnité dans un autre bien immobilier.
✅ Conditions
- →Le bien doit faire l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique (décision judiciaire ou amiable avec DUP).
- →La totalité de l'indemnité principale doit être réemployée dans l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles.
- →Le réemploi doit intervenir dans les 12 mois suivant la perception de l'indemnité.
- →Si le réemploi est partiel, l'exonération est proportionnelle.
📊 Exemple : Votre terrain est exproprié pour la construction d'une route nationale. Vous percevez 200 000 € d'indemnité et achetez un autre terrain dans les 12 mois pour 200 000 €. Plus-value exonérée en totalité.
✈️Non-résidents — exonération de 150 000 € pour anciens résidents
IR exonéré jusqu'à 150K€Art. 150 U II 2° CGI Les Français expatriés qui vendent un bien en France peuvent bénéficier d'une exonération partielle d'IR sur leur plus-value, sous conditions strictes.
✅ Conditions
- →Avoir été domicilié fiscalement en France pendant au moins 2 ans à tout moment (consécutifs ou non).
- →La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant le transfert de domicile hors de France.
- →La plus-value nette (après abattements) ne doit pas dépasser 150 000 €. Au-delà, l'IR est dû sur le surplus.
- →Cette exonération n'est utilisable qu'une seule fois. Les prélèvements sociaux restent dus.
📊 Exemple : Vous avez quitté la France en 2018 et vendez votre appartement locatif parisien en 2026 avec une plus-value nette de 120 000 €. IR dû : 0 € (exonération art. 150 U II 2°). PS : 120 000 × 7,5% = 9 000 € (taux réduit UE si applicable).
Simulez avec les taux adaptés aux expatriés →🏢Cession à un organisme de logement social
Totale — IR + PSArt. 150 U II 7° et 8° CGI La vente d'un bien à un organisme HLM, une société d'économie mixte ou un opérateur privé s'engageant à réaliser des logements sociaux est totalement exonérée.
✅ Conditions
- →Le bien doit être cédé à un organisme d'habitations à loyer modéré (HLM), une société d'économie mixte (SEM) agréée, ou toute personne morale s'engageant à réaliser des logements sociaux.
- →L'opérateur privé doit prendre l'engagement de réaliser des logements sociaux dans un délai fixé (généralement 4 ans).
- →La cession doit porter sur un terrain à bâtir ou un immeuble bâti en zone tendue ou dans une zone couverte par un plan de sauvegarde.
- →Cas de niche, mais particulièrement intéressant pour les propriétaires de terrains constructibles en zone tendue.
📊 Exemple : Vous cédez un terrain constructible en région parisienne à un bailleur social pour 300 000 €. Plus-value de 200 000 €. Impôt dû : 0 € si l'organisme s'engage à construire des logements sociaux dans le délai imparti.