Exemples de calcul de plus-value en indivision et démembrement

Trois situations pour comprendre l'impact de la quote-part sur l'impôt et la surtaxe.

Indivision 50/50 — Éviter la surtaxe
Maison achetée 200 000€ en 2014 par un couple non marié (50/50), vendue 380 000€ en 2026.
Propriétaire unique
PV brute135 000 €
Abat. IR (12 ans)42%
PV nette IR78 300 €
Surtaxe1 566 €
Impôt total36 981 €
Indivision 50%
PV brute (50%)67 500 €
Abat. IR (12 ans)42%
PV nette IR39 150 €
Surtaxe0 €
Impôt (×1)17 708 €
Économie grâce à l'indivision : 1 566 €
💡 Grâce à l'indivision, chaque indivisaire a une PV nette de 39 150 €, en dessous du seuil de surtaxe de 50 000€. Un propriétaire unique aurait payé 1 566 € de surtaxe en plus.
Démembrement — Parent usufruitier (72 ans)
Appartement donné en nue-propriété en 2016 (parent 62 ans). Vente conjointe à 320 000€ en 2026. Parent a 72 ans → barème 669 : usufruit 30%, NP 70%.
Prix de vente total320 000 €
Usufruit (30%)96 000 €
Nue-propriété (70%)224 000 €
— Nu-propriétaire —
Valeur NP reçue (2016)125 000 €
+ Frais réels4 000 €
PV brute NP95 000 €
Abat. IR (10 ans)30%
Impôt NP28 957 €
— Usufruitier —
Part usufruit96 000 €
RésultatMoins-value → 0€
💡 Le barème art. 669 attribue 70% au nu-propriétaire et 30% à l'usufruitier car le parent a 72 ans. Plus l'usufruitier est âgé, plus la part du nu-propriétaire est élevée — et donc plus sa PV potentielle est importante.
3 héritiers — Durées de détention différentes
Père achète un bien en 2000 et décède en 2020. 3 enfants héritent (33,3%). L'un rachète les parts d'un frère en 2023. Vente 350 000€ en 2026.
Valeur au décès (2020)280 000 €
Prix de vente (2026)350 000 €
Quote-part chacun33,3%
— Enfants A et B (héritiers 2020) —
Détention6 ans
Abat. IR6%
Impôt / héritier5 674 €
— Enfant C (rachat 2023) —
Détention3 ans
Abat. IR0% (< 6 ans)
Impôt3 276 €
Enfant C paie 3 276 € vs 5 674 € pour A et B — pas d'abattement sur la part rachetée
💡 En indivision, chaque indivisaire peut avoir une durée de détention différente. L'enfant C qui a racheté les parts en 2023 n'a que 3 ans de détention — aucun abattement ne s'applique. Les enfants A et B bénéficient de 6 ans (début des abattements).

Abattements par durée de détention — Calcul par quote-part

Les abattements pour durée de détention s'appliquent identiquement à chaque indivisaire ou à chaque titulaire de droit (usufruitier, nu-propriétaire). La durée est propre à chaque cédant — elle peut différer si les parts ont été acquises à des dates différentes. Le seuil de surtaxe (50 000€ de PV nette IR) s'apprécie par cédant.

Durée de détentionAbattement IR / anAbattement PS / anCumul IRCumul PS
Moins de 6 ans0%0%0%0%
6e à 21e année6% / an1,65% / an6% → 96%1,65% → 26,4%
22e année4%1,60%100% → exonéré28%
23e à 30e année—9% / an—28% → 100%
Au-delà de 30 ans——ExonéréExonéré
👥 En indivision : le seuil de surtaxe de 50 000€ s'apprécie sur la quote-part de PV nette de CHAQUE indivisaire. Vendre à 2 indivisaires à 50% peut faire passer chaque part sous le seuil et supprimer la surtaxe.
⚖️ En démembrement : le barème art. 669 CGI détermine quelle fraction du prix de vente revient à l'usufruitier et au nu-propriétaire. Chacun calcule ensuite sa PV et ses abattements indépendamment.
AnnéeAbat. IRAbat. PSTaux IR eff.Taux PS eff.Taux totalImpôt / 100K€
0 à 5 ans0,0%0,0%19,0%17,2%36,2%36 200 €
6 ans6,0%1,6%17,9%16,9%34,8%34 776 €
7 ans12,0%3,3%16,7%16,6%33,4%33 352 €
8 ans18,0%4,9%15,6%16,3%31,9%31 929 €
9 ans24,0%6,6%14,4%16,1%30,5%30 505 €
10 ans30,0%8,3%13,3%15,8%29,1%29 081 €
11 ans36,0%9,9%12,2%15,5%27,7%27 657 €
12 ans42,0%11,5%11,0%15,2%26,2%26 233 €
13 ans48,0%13,2%9,9%14,9%24,8%24 810 €
14 ans54,0%14,8%8,7%14,6%23,4%23 386 €
15 ans60,0%16,5%7,6%14,4%22,0%21 962 €
16 ans66,0%18,1%6,5%14,1%20,5%20 538 €
17 ans72,0%19,8%5,3%13,8%19,1%19 114 €
18 ans78,0%21,4%4,2%13,5%17,7%17 691 €
19 ans84,0%23,1%3,0%13,2%16,3%16 267 €
20 ans90,0%24,8%1,9%12,9%14,8%14 843 €
21 ans96,0%26,4%0,8%12,7%13,4%13 419 €
22 ans100% ✓28,0%Exonéré12,4%12,4%12 384 €
23 ans100% ✓37,0%Exonéré10,8%10,8%10 836 €
24 ans100% ✓46,0%Exonéré9,3%9,3%9 288 €
25 ans100% ✓55,0%Exonéré7,7%7,7%7 740 €
26 ans100% ✓64,0%Exonéré6,2%6,2%6 192 €
27 ans100% ✓73,0%Exonéré4,6%4,6%4 644 €
28 ans100% ✓82,0%Exonéré3,1%3,1%3 096 €
29 ans100% ✓91,0%Exonéré1,5%1,5%1 548 €
30 ans100% ✓100% ✓ExonéréExonéréExonéré0 €
Source : art. 150 VC du CGI (abattements) · art. 669 (barème fiscal du démembrement) · art. 150 U II (exonérations) · art. 1609 nonies G (surtaxe appréciée par cédant).

Plus-value en indivision : la quote-part de chaque indivisaire

Lorsqu'un bien immobilier est détenu en indivision (par plusieurs personnes, chacune propriétaire d'une quote-part), la plus-value n'est pas calculée globalement sur le bien : chaque indivisaire est imposé personnellement sur sa fraction de plus-value. Cette règle a une conséquence essentielle : la surtaxe progressive (applicable au-delà de 50 000 € de plus-value nette) s'apprécie par indivisaire, pas sur le total.

✅
Imposition personnelle
Chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part de plus-value. Les abattements pour durée de détention s'appliquent de la même façon.
✅
Surtaxe par indivisaire
Le seuil de 50 000 € de surtaxe s'apprécie par cédant. Un bien avec 200 000 € de PV vendu à 2 indivisaires à 50/50 : chacun a 100 000 € de PV nette IR.
✅
Abattements identiques
Les abattements pour durée de détention sont les mêmes qu'en pleine propriété. La durée court depuis l'acquisition par le cédant.
⚠️
Durée propre à chaque indivisaire
Si les indivisaires ont acquis leur quote-part à des dates différentes (ex : succession), la durée de détention peut différer selon les parts.

Plus-value en cas de démembrement de propriété

Lorsqu'un bien est démembré, l'usufruit et la nue-propriété appartiennent à des personnes différentes. En cas de cession du bien en pleine propriété (reconstitution préalable ou cession conjointe), la plus-value est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 du CGI, en fonction de l'âge de l'usufruitier à la date de la cession.

→Si l'usufruitier et le nu-propriétaire vendent le bien ensemble, le prix est réparti selon le barème art. 669 CGI. Chacun calcule sa propre plus-value sur sa fraction.
→La réunion de l'usufruit et de la nue-propriété lors du décès de l'usufruitier n'est pas une cession : aucune plus-value n'est imposée au nu-propriétaire à ce moment.
→Si seul le nu-propriétaire cède sa nue-propriété, la plus-value est calculée sur la valeur de la nue-propriété à la date de cession et le prix de revient de la nue-propriété (valeur lors de son acquisition).
→La durée de détention court depuis la date d'acquisition de chaque droit (usufruit ou nue-propriété) par le cédant.

Barème art. 669 CGI — Valeur de l'usufruit selon l'âge

Ce barème fiscal légal s'applique à toutes les transmissions à titre gratuit (donations, successions) ainsi qu'aux cessions de biens démembrés. Il détermine la répartition entre usufruit et nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier à la date de l'acte.

Âge de l'usufruitierValeur usufruitValeur nue-propriété
Moins de 21 ans révolus90%10%
De 21 à 30 ans révolus80%20%
De 31 à 40 ans révolus70%30%
De 41 à 50 ans révolus60%40%
De 51 à 60 ans révolus50%50%
De 61 à 70 ans révolus40%60%
De 71 à 80 ans révolus30%70%
De 81 à 90 ans révolus20%80%
Plus de 90 ans révolus10%90%
💡 Remarque : Ce barème s'applique aux droits viagers (usufruit dont la durée dépend de la vie d'une personne). Un usufruit temporaire (ex : 10 ans) est évalué à 23% par période de 10 ans, avec un maximum de 23% × nombre de périodes.

Cas pratiques : indivision successorale et donation avec réserve d'usufruit

👨‍👩‍👦 Indivision successorale
→Lors d'une succession, les héritiers reçoivent le bien en indivision si aucun partage n'est effectué.
→La valeur du bien à la date du décès est le prix d'acquisition pour les indivisaires héritiers.
→Chaque héritier est imposé sur sa quote-part de plus-value (PV = prix de vente × quote-part − valeur décès × quote-part).
→La durée de détention court depuis la date du décès, pas depuis l'achat initial par le défunt.
🏠 Donation avec réserve d'usufruit
→Les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants en conservant l'usufruit (ils restent usufruitiers).
→Si le bien est vendu avant le décès des parents, le prix est réparti selon le barème art. 669 CGI.
→Le nu-propriétaire calcule sa PV depuis la date de la donation, sur la valeur de la nue-propriété reçue.
→L'usufruitier calcule sa PV depuis la date de la donation ou d'acquisition originelle de l'usufruit.
⚠️ Attention : cas complexes à soumettre à un notaire
→Si le bien a été acquis en partie avant et en partie après le démembrement, le calcul est fractionné.
→En cas de donation-partage, des règles spécifiques s'appliquent sur la base de calcul de la plus-value.
→La soulte versée lors d'un partage d'indivision peut générer une plus-value imposable pour le bénéficiaire.

Questions fréquentes — Plus-value en indivision et démembrement

Sur votre quote-part uniquement. Le seuil de 50 000€ s'apprécie par cédant (art. 1609 nonies G du CGI). Si le bien génère une PV totale de 90 000€ et que vous détenez 50%, votre PV nette est de 45 000€ — en dessous du seuil, pas de surtaxe. Un propriétaire unique aurait payé la surtaxe sur les 90 000€. C'est l'un des avantages fiscaux de l'indivision pour les biens à forte plus-value.
Les deux. Si le bien est vendu en pleine propriété (vente conjointe usufruit + nue-propriété), le prix de vente est réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 du CGI, en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la cession. Chacun calcule sa propre plus-value sur sa fraction et paie son propre impôt. Si seul le nu-propriétaire vend sa nue-propriété (sans l'usufruit), il est seul imposé sur la plus-value de la nue-propriété.
Non. La réunion de l'usufruit et de la nue-propriété au décès de l'usufruitier n'est pas une cession — elle ne génère aucune plus-value imposable pour le nu-propriétaire. Celui-ci récupère la pleine propriété en franchise d'impôt. C'est tout l'intérêt patrimonial de la donation avec réserve d'usufruit : les parents donnent la nue-propriété, conservent les revenus (usufruit), et au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession ni plus-value.
Oui. Chaque indivisaire calcule sa durée de détention depuis la date d'acquisition de SA quote-part. Cas classique : trois héritiers reçoivent un bien en 2018 par succession. L'un d'eux rachète les parts d'un autre en 2023. En 2026, les deux héritiers d'origine ont 8 ans de détention (abattements), mais celui qui a racheté n'a que 3 ans sur la part rachetée (aucun abattement). Le calcul se fait par fraction.
En principe, le partage pur et simple (un indivisaire reçoit sa quote-part du bien) n'est pas une cession et ne génère pas de plus-value. En revanche, si un indivisaire reçoit plus que sa quote-part (avec versement d'une soulte aux autres), la soulte reçue par les indivisaires qui cèdent leur part peut générer une plus-value imposable. La soulte est traitée comme un prix de vente. Un droit de partage de 2,5% est également dû sur la valeur nette de l'actif partagé.
Fiscalement, la vente du bien entier à un tiers génère une plus-value immobilière (IR 19% + PS 17,2% − abattements). Le rachat de parts par un indivisaire génère un droit de partage de 2,5% sur la valeur nette du bien (pas de plus-value pour le racheteur, mais plus-value possible pour le vendeur de parts via la soulte). Sur un bien avec forte PV et longue détention, la vente au tiers avec abattements peut être plus avantageuse. Sur un bien avec faible PV, le rachat de parts avec le droit de partage de 2,5% est souvent moins cher. Simulez les deux scénarios.
Non. En indivision successorale, le bien a été transmis par succession — c'est une acquisition à titre gratuit. Le forfait 7,5% n'est pas applicable (il est réservé aux acquisitions à titre onéreux). Seuls les frais réellement payés (droits de succession, frais de notaire) sont déductibles, au prorata de la quote-part de chaque héritier. Le forfait 15% travaux reste applicable si la détention dépasse 5 ans. Consultez notre simulateur donation/succession pour les détails.
Sources légales : art. 150 U à 150 VH du CGI (régime des plus-values immobilières) · art. 150 VC (abattements durée de détention) · art. 669 (barème fiscal du démembrement — valeur usufruit/nue-propriété) · art. 1609 nonies G (surtaxe appréciée par cédant) · art. 746 et 747 (droits de partage 2,5%) · BOI-RFPI-PVI-10-40-10 (plus-value en cas de démembrement).
Dernière mise à jour des barèmes : 1er janvier 2026.
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