Quel impôt sur la plus-value pour un non-résident ?
Les non-résidents qui vendent un bien immobilier situé en France sont soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière, mais avec des taux et règles spécifiques selon leur pays de résidence.
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Non-résident UE/EEE/Suisse/UK
IR :19%
PS :7,5%*
Total :26,5%*
* Si affilié à un régime de sécu UE/EEE. Sinon 17,2% → total 36,2%
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Non-résident hors UE
IR :19%
PS :17,2%
Total :36,2%
Même taux que les résidents français
⚠️
Pays non coopératif
IR :33,33%
PS :17,2%
Total :50,5%
Liste art. 238-0 A CGI — taux majoré
💡 Le cas UE : Un expatrié français résidant en Allemagne, qui reste affilié à la sécurité sociale allemande, paie seulement 26,5% (19% IR + 7,5% PS) au lieu de 36,2% pour un résident français. Une économie de 9,7 points sur la plus-value.
L’exonération de 150 000 € pour les anciens résidents
L’article 150 U II 2° du CGI prévoit une exonération d’IR pour les non-résidents qui vendent leur bien en France, sous réserve de trois conditions cumulatives :
1Avoir été domicilié en France ≥ 2 ans
À n'importe quel moment de votre vie, vous avez résidé fiscalement en France pendant au moins 2 ans consécutifs ou non.
2Céder dans les 10 ans suivant le départ
La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert de domicile hors de France.
3Plus-value nette ≤ 150 000 €
L'exonération s'applique à la fraction de plus-value nette (après abattements) qui ne dépasse pas 150 000 €. Au-delà, l'IR est dû sur le surplus. Cette exonération n'est utilisable qu'une seule fois.
Le représentant fiscal : quand est-il obligatoire ?
⚠️ Obligatoire pour
- Non-résidents hors UE/EEE si prix de vente > 150 000 €
- Ou si la plus-value est positive
- Art. 244 bis A CGI
✅ Non obligatoire pour
- Résidents UE/EEE/Suisse/UK depuis 2015
- Le notaire peut gérer la procédure directement
Rôle : Le représentant fiscal (société agréée par le fisc) vérifie le calcul de la plus-value, signe la déclaration 2048-IMM, et est garant auprès de l’administration fiscale. Coût moyen : 0,5% à 1% du prix de vente.
Cas de l’ancienne résidence principale
✅Exonération totale si vendue dans l'année du départ
Si vous vendez votre ancienne résidence principale dans l'année civile de votre départ à l'étranger, l'exonération résidence principale (art. 150 U II 1° CGI) s'applique. Le bien ne doit pas avoir été mis en location entre votre départ et la vente.
⏰Délai dépassé : règles non-résident s'appliquent
Au-delà d'un an après votre départ, la vente est traitée comme celle de n'importe quel bien pour un non-résident. L'exonération RP ne s'applique plus. En revanche, l'exonération 150 000 € peut prendre le relais si vous remplissez les conditions.
💡Stratégie : combiner les deux exonérations
Si vous n'avez pas pu vendre dans l'année du départ, vérifiez votre éligibilité à l'exonération 150 000 €. Si votre PV nette est inférieure à ce plafond et que vous êtes non-résident depuis moins de 10 ans, vous pouvez être totalement exonéré d'IR.