Quelle valeur retenir comme prix d’acquisition ?
Contrairement \u00e0 une acquisition classique, il n’y a pas de prix d’achat \u00e0 proprement parler. La base de calcul de la plus-value repose sur la valeur v\u00e9nale d\u00e9clar\u00e9e dans l’acte.
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Donation
- Valeur vénale déclarée dans l’acte notarié de donation
- Cette valeur est fixée par le donateur et le donataire d’un commun accord
- Elle doit correspondre à la valeur du marché au jour de la donation
- En cas de donation-partage, c’est la valeur fixée par le notaire qui prévaut
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Succession
- Valeur vénale déclarée dans la déclaration de succession
- Elle doit refléter la valeur du bien au jour du décès
- Fixée par les héritiers, sous contrôle de l’administration fiscale
- Le fisc peut contester une valeur manifestement sous-évaluée
\u26a0\ufe0f Risque de sous-\u00e9valuation : Si le bien a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9 \u00e0 une valeur inf\u00e9rieure \u00e0 sa valeur r\u00e9elle dans l’acte (parfois pour r\u00e9duire les droits de mutation), la plus-value sera m\u00e9caniquement plus \u00e9lev\u00e9e lors de la vente. Le fisc peut \u00e9galement remettre en cause la valeur d\u00e9clar\u00e9e et rehausser la base imposable.
Les frais d\u00e9ductibles en cas de donation ou succession
Le r\u00e9gime est plus strict qu’en cas d’achat : le forfait de 7,5% ne s’applique pas. Seuls les frais r\u00e9ellement engag\u00e9s et effectivement pay\u00e9s par le vendeur (h\u00e9ritier ou donataire) sont d\u00e9ductibles.
✅ Droits de mutation à titre gratuit (droits de succession ou de donation)
À condition qu’ils aient été effectivement payés par le vendeur et non pris en charge par le donateur.
✅ Frais de notaire réels de l’acte de donation ou de la déclaration de succession
Émoluments du notaire, droits d’enregistrement, frais divers liés à l’acte.
✅ Forfait 15% travaux (si détention > 5 ans)
Ce forfait reste applicable, calculé sur la valeur déclarée dans l’acte. Vous pouvez aussi déduire les travaux réels sur factures d’entreprises.
❌ Droits payés par le donateur à sa charge
Si le donateur a pris les frais à sa charge lors de la donation, ces droits ne sont pas déductibles par le donataire.
❌ Forfait de frais d’acquisition de 7,5%
Ce forfait est réservé aux acquisitions à titre onéreux (achat). Il ne s’applique pas aux transmissions gratuites (donation et succession).
Dur\u00e9e de d\u00e9tention : depuis quand \u00e7a court ?
La dur\u00e9e de d\u00e9tention d\u00e9termine les abattements applicables. Elle ne court pas depuis la date d’acquisition initiale par le donateur, mais depuis la transmission gratuite.
📅Donation classique
Depuis la date de l’acte notarié de donation. Si le donateur avait lui-même acquis le bien il y a 20 ans, les abattements repartent à zéro à compter de la date de donation.
⚰️Succession / Héritage
Depuis la date du décès, quelle que soit la date de publication de la déclaration de succession ou du partage entre héritiers.
🌳Donation avec réserve d’usufruit
Depuis la date de la donation initiale (pas la date de réunion de l’usufruit lors du décès du donateur). La nue-propriété transmise à cette date fait courir le délai.
📋Donation-partage
Depuis la date de la donation-partage, même si elle a été consentie en avancement d’hoirie. La date de l’acte de donation-partage prévaut sur celle d’un acte antérieur.