SCI à l'IR : le régime des particuliers s'applique
En SCI soumise à l'impôt sur le revenu (transparence fiscale), chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part de plus-value, exactement comme s'il détenait le bien en direct. Le régime fiscal est celui des plus-values des particuliers (art. 150 U et suivants du CGI).
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Abattements pour durée
Identiques aux particuliers : 6%/an à partir de la 6e année, exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans.
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Surtaxe par associé
La surtaxe progressive (dès 50 000 € de PV nette) s'apprécie sur la quote-part de chaque associé, pas sur la SCI entière.
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Exonération progressive
Un associé qui détient ses parts depuis 22 ans est totalement exonéré d'IR, même si la SCI existe depuis moins longtemps.
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Durée : depuis l'achat par la SCI
La durée de détention court depuis la date d'acquisition du bien par la SCI, pas depuis la date d'entrée de l'associé.
💡 Avantage clé : Si la SCI détient le bien depuis plus de 22 ans, la plus-value est totalement exonérée d'IR pour chaque associé — sans aucune formalité particulière. Le notaire applique automatiquement les abattements.
SCI à l'IS : un calcul radicalement différent
En SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, la plus-value n'est pas calculée sur la base du prix d'achat initial mais sur la valeur nette comptable (VNC) — c'est-à-dire le prix d'achat diminué de tous les amortissements cumulés depuis l'acquisition.
⚙️ Formule de calcul IS
1Valeur nette comptable (VNC) : = Prix d'achat − Amortissements cumulés
2Plus-value professionnelle : = Prix de vente − Frais de cession − VNC
3Bénéfice total imposable : = Bénéfice avant cession + Plus-value
4IS dû : = 15% jusqu'à 42 500 € + 25% au-delà
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Pas d'abattement pour durée
Même après 30 ans de détention, la plus-value IS est intégralement imposée. Le temps ne joue pas en votre faveur à l'IS.
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Effet boomerang des amortissements
Les amortissements ont réduit l'IS chaque année — mais ils réduisent aussi la VNC, donc augmentent la plus-value à la revente.
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IS 15% puis 25%
Taux réduit de 15% sur les premiers 42 500 € de bénéfice, 25% au-delà. Pas de prélèvements sociaux au niveau de la société.
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Double imposition potentielle
La distribution des bénéfices aux associés est également imposée (dividendes ou salaires). L'IS à la revente n'est donc qu'une première couche.
Comparaison IR vs IS — exemple chiffré
Bien acheté par la SCI en 2010 (200 000 €), revendu en 2026 (300 000 €). Frais de cession : 3 000 €. Associé A : 50% des parts, associé B : 50%.
| Éléments | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|
| Prix de vente | 300 000 € | 300 000 € |
| Frais de cession | 3 000 € | 3 000 € |
| Prix de vente corrigé | 297 000 € | 297 000 € |
| Base d'acquisition | 200 000 € | VNC = 120 000 €¹ |
| Frais d'acquisition forfait | + 15 000 € | — |
| Plus-value brute (totale) | 82 000 € | 177 000 € |
| Durée de détention | 16 ans | 16 ans |
| Abattement IR | 66% → PV nette 27 880 € | 0% (pas d'abattement) |
| Abattement PS | 26,4% → PV nette 60 352 € | 0% |
| IR (19%) — par associé (50%) | 2 648 € | — |
| PS (17,2%) — par associé (50%) | 5 190 € | — |
| IS sur la PV (SCI entière) | — | ~42 000 €² |
| Impôt total par associé (50%) | ≈ 7 840 € | ≈ 21 000 € |
| Net vendeur (par associé à 50%) | ≈ 140 660 € | ≈ 127 500 € |
¹ VNC = 200 000 − 80 000 € d'amortissements cumulés sur 16 ans (environ 5 000 €/an). ² IS calculé sur la PV de 177 000 € : 42 500 × 15% + 134 500 × 25% = 6 375 + 33 625 = 40 000 € (hors bénéfice courant).
📊 Conclusion : Sur cet exemple, le régime IR est 2 à 3 fois plus avantageux que l'IS à la revente grâce aux abattements pour durée de détention. L'IS ne devient intéressant que si les amortissements ont généré une forte réduction d'IS pendant la période de location — et si la SCI n'a pas vocation à revendre.
Passage de l'IR à l'IS : attention danger
⚠️ 3 points critiques à connaître avant tout changement de régime
🔒Le passage de l'IR à l'IS est irrévocable. Une fois la SCI soumise à l'IS, il n'est plus possible de revenir à l'IR.
💥Le passage déclenche une imposition immédiate : il est traité fiscalement comme une cessation d'activité, avec imposition des plus-values latentes sur tous les biens de la SCI — comme si ceux-ci étaient vendus à leur valeur vénale du jour.
🧮Il faut réaliser une simulation complète sur la durée (économies d'IS pendant la détention vs surcoût à la revente) avec un expert-comptable avant toute décision. Dans la grande majorité des cas immobiliers résidentiels, l'IR reste plus avantageux à terme.
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