Je vends mon LMNP en 2026 : combien vais-je payer après la réforme ?

17 mars 2026

Si vous êtes propriétaire d'un meublé en LMNP au régime réel et vous pensez revendre celui-ci. Vous avez probablement entendu parler de la réforme LMNP de 2025.

Vous avez peut-être été alerté par votre expert-comptable qui vous a indiqué que les amortissements étaient désormais réintégrés dans la plus-value.

Le véritable problème est que personne ne vous explique concrètement ce que cela représente. On vous cite l'article 150 VB II du CGI, on vous indique que l'impact est « significatif », et l'on vous laisse ensuite avec toutes vos interrogations.

Nous allons donc réaliser le calcul de manière précise, à partir d'un cas concret représentatif.

Cas concret : studio à Nantes, 8 ans de location, 38 500 € d'amortissements

Prenons Sophie propriétaire d'un studio de 25 m² à Nantes, acheté 135 000 € en 2018. Depuis l'achat, le studio est loué meublé à des étudiants au régime réel.

L'expert-comptable de Sophie a effectué les amortissements conformément aux règles, sur le bâti, le mobilier et les petits travaux de rafraîchissement.

Le total cumulé après huit ans s'élève ainsi à 38 500 € d'amortissements déduits.

Sophie vend le studio en 2026 à 178 000 €. Les frais de cession s'élèvent à 800 € (diagnostics).

Avant la réforme, ces 38 500 € d'amortissements n'étaient pas intégrés au calcul de la plus-value. Ils avaient simplement permis d'alléger l'impôt sur les revenus locatifs pendant huit ans, sans incidence ultérieure.

Le prix d'acquisition de référence restait donc fixé à 135 000 €.

Cette approche appartient désormais au passé. Depuis la loi de finances pour 2025, l'administration fiscale considère que ces amortissements ont constitué un enrichissement qu'elle entend récupérer à la cession.

Le prix d'achat corrigé n'est plus de 135 000 €, mais de 135 000 € − 38 500 € = 96 500 €.

La plus-value brute s'en trouve dès lors fortement majorée.

Les chiffres

Sophie vend son appartement 177 200 € et opte pour les forfaits (7,5 % pour les frais d'acquisition, 15 % pour les travaux). Elle détient l'appartement depuis plus de 5 ans. Ce sont les forfaits standard, calculés sur le prix d'achat d'origine de 135 000 €, pas sur le prix réduit.

Avant la réforme 2025

Prix d'achat corrigé : 135 000 + 10 125 (forfait 7,5 %) + 20 250 (forfait 15 %) = 165 375 €. Plus-value brute : 177 200 − 165 375 = 11 825 €.

Avec les abattements de 8 ans (18 % en IR, 4,95 % en PS), cela donne environ 1 842 € d'IR et 1 933 € de PS.

Imposition totale : 3 775 €.

Avec la réforme 2025

Prix d'achat corrigé : 135 000 − 38 500 + 10 125 + 20 250 = 126 875 €. Plus-value brute : 177 200 − 126 875 = 50 325 €.

Mêmes abattements (18 % IR, 4,95 % PS), mais sur une base 4 fois plus grosse. Cela donne 7 841 € d'IR et 8 227 € de PS.

Imposition totale : 16 068 €.

La facture a quadruplé. Sophie paie 12 293 € de plus qu'avant la réforme. Pour un studio vendu 177 200 €, ce montant est relativement élevé.

Est-ce que le LMNP reste une option intéressante ?

Oui, et voici pourquoi :

Pendant 8 ans, Sophie a quasiment payé zéro d'impôt sur ses loyers grâce aux amortissements.

Sans le régime réel, elle aurait payé entre 2 500 € et 3 500 € par an d'impôt sur ses revenus locatifs (selon sa TMI).

Sur une période de 8 ans, cela correspond à 20 000 à 28 000 € d'économies.

La réforme lui reprend 12 293 € à la sortie. Le solde reste positif de 8 000 à 16 000 €.

Le LMNP au réel n'est plus un cadeau fiscal gratuit. C'est devenu un différé d'imposition. Vous payez moins pendant la détention et un peu plus à la sortie. Cela reste avantageux, surtout sur de longues détentions où les abattements absorbent le surplus.

Le cas de la détention courte avec de gros amortissements

Le cas de Sophie est encore assez modéré : huit ans de détention, 38 500 € d'amortissements cumulés et une plus-value qui reste raisonnable.

En revanche, pour l'investisseur offensif qui a acheté il y a quatre ou cinq ans, qui a énormément amorti (bâti + mobilier haut de gamme + rénovation complète) et qui revend aujourd'hui, c'est beaucoup plus compliqué.

Sur 5 ans de détention : zéro abattement (ils commencent à la 6e année) avec 60 000 € ou 80 000 € d'amortissements cumulés qui se réintègrent intégralement dans la base imposable, taxés à 36,2 % sans aucun amortisseur. Là, on parle de 20 000 à 30 000 € d'impôt supplémentaire.

Si vous êtes dans ce cas, la question n'est pas "combien je vais payer" mais n'ai-je pas plutôt intérêt à attendre 1 ou 2 années de plus (voir beaucoup plus) afin de déclencher les premiers abattements ?

Trois leviers à connaître avant de signer

Attendre.

Les abattements pour durée de détention fonctionnent toujours, y compris sur la part liée aux amortissements réintégrés. À 22 ans, l'IR est exonéré. À 30 ans, plus rien.

Si Sophie attendait 22 ans au total, son impôt tomberait à environ 6 200 € (PS seuls). Évidemment, attendre 14 ans pour économiser 10 000 € n'a de sens que si le rendement locatif reste correct et que vous n'avez pas besoin du capital.

Vérifiez bien votre statut de LMP.

La règle est simple : si vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 € par an et qu'elles sont supérieures à vos autres revenus professionnels, vous êtes automatiquement considéré comme LMP.

Et dans ce cas, bonne nouvelle : l'exonération de plus-value est totale après 5 ans d'activité, tant que vos recettes restent inférieures à 90 000 € (article 151 septies du CGI).

Sophie est à seulement 7 200 € de loyer par an, elle est donc très loin de ce seuil. Mais si vous avez 3 ou 4 biens meublés, il vaut mieux vérifier cela de près.

Optimiser les frais de cession.

Diagnostics, frais d'agence à votre charge, mainlevée d'hypothèque, tout cela se déduit du prix de vente. Sophie n'a que 800 € de frais (diagnostics), la marge est faible. Mais sur un bien avec 15 000 € de frais d'agence, le calcul change.

Le micro-BIC, grand gagnant surprise de la réforme

Un dispositif sous-estimé dans le débat : le micro-BIC.

L'abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers ne génère aucun amortissement comptable. Pas d'amortissement déduit, rien à réintégrer.

La plus-value se calcule exactement comme avant.

Le micro-BIC est moins rentable pendant la détention (pas de déduction de charges réelles, pas d'amortissement). Mais à la revente, la sortie est intéressante.

Pour quelqu'un qui achète un meublé aujourd'hui avec l'intention de revendre dans 7-10 ans et dont les charges sont faibles, le micro-BIC mérite d'être comparé au régime réel sur l'ensemble du cycle.

Faites le calcul global : économie d'impôt annuelle × nombre d'années au réel, moins le surcoût à la revente.

Parfois, le micro-BIC est la meilleure option.

Comment retrouver votre total d'amortissements cumulés

C'est la question pratique. Le chiffre se trouve sur vos liasses fiscales (formulaire 2033-B, colonne "Amortissements déduits au titre de l'exercice"), à additionner sur toutes les années. Si vous avez un expert-comptable, n'hésitez pas à le lui demander.

Si vous n'avez plus vos liasses, votre centre des impôts peut fournir les copies de vos déclarations BIC. Comptez pour cela quelques semaines de délai.

Chiffrez avant de décider

Chaque situation LMNP est différente.

Le montant des amortissements, la durée de détention, le prix de revente, tout ça change le résultat du simple au quintuple.

Sophie paie 16 068 €. Un investisseur qui a 5 ans de détention et 70 000 € d'amortissements paiera le double.

Le seul moyen d'y voir clair, c'est de poser vos propres chiffres dans un simulateur qui intègre la réforme.